Deutschland verändert die Grundsteuer. Das werden auch Mieter spüren. Nur in den Städten werden sie billiger wegkommen.
Das Wort Inzidenz hat in der Corona-Krise halb Deutschland kennengelernt. Ökonomen allerdings benutzen es schon seit vielen Jahren – mit einem etwas anderen Sinn: Es geht darum, wer eine Steuer am Ende tatsächlich bezahlt – und das ist nicht immer unbedingt derjenige, der sie ans Finanzamt überweisen muss.
Die Mehrwertsteuer zeigt das ganz deutlich: Sie wird vom Händler überwiesen. Heißt das auch, dass die wirtschaftliche Last der Mehrwertsteuer komplett beim Händler liegt? Nein. Als im vergangenen Jahr die Mehrwertsteuer sank, sanken auch die Preise. Im Supermarkt bekamen die Kunden auf diese Weise teils die komplette Mehrwertsteuersenkung erstattet, in anderen Branchen etwas weniger. Als die Mehrwertsteuer wieder stieg, gingen auch die Preise nach oben. Das heißt: Die wirtschaftliche Last der Steuer trägt nicht der Händler komplett, sondern zum großen Teil der Verbraucher.
Das Prinzip funktioniert auch mit anderen Abgaben. Sozialversicherungsbeiträge zum Beispiel werden offiziell zur Hälfte vom Arbeitgeber und zur Hälfte vom Arbeitnehmer gezahlt. Für die Überweisung ist der Arbeitgeber zuständig. Aber es ist nicht ausgeschlossen, dass ohne Arbeitgeberbeiträge einfach der Bruttolohn entsprechend höher wäre. Ja, es gibt sogar Inzidenzforscher, die glauben: Wenn die Steuern für Unternehmen steigen, leiden darunter die Löhne ein bisschen. Die Inzidenzanalyse ist also wichtig, um zu verstehen, welche Folgen eine Steuererhöhung wirklich hat.
Die Grundsteuer ist vollkommen überarbeitet worden
Da rückt in diesen Monaten die Grundsteuer in den Mittelpunkt. Deren Berechnung ist vollständig überarbeitet worden. Ob das insgesamt zu einer Steuererhöhung oder einer -senkung führt, das entscheiden die Kommunen. Zwar bestimmen die Länder, wie die Grundsteuer grundsätzlich berechnet wird. Doch die Gemeinden entscheiden selbst, was sie aus dem rohen Steuerbetrag am Ende machen: Soll das Wohnen in der Gemeinde insgesamt billiger oder teurer sein? Diese Frage wird in den kommenden Jahren von Gemeinderäten überall in Deutschland beantwortet.
Klar ist: Überweisen muss die Grundsteuer der Hauseigentümer. Klar ist auch: Wenn er das Haus vermietet, darf er die Grundsteuer auf die Nebenkosten aufschlagen. Wer aber trägt am Ende die wirtschaftliche Last? Es kann passieren, dass im Fall einer Grundsteuer-Erhöhung die Kaltmieten sinken müssen. Doch das passiert längst nicht überall in Deutschland, wie die Ökonomen Max Löffler (Universität Maastricht) und Sebastian Siegloch (Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung) zeigen.
Sie haben die deutschen Grundsteuer-Änderungen über elf Jahre untersucht. Weil Deutschland 8000 Gemeinden hat, die ihre Grundsteuersätze eigenständig anheben und senken, kamen da einige tausend Fälle zusammen: mehr als 5200, um genau zu sein. Das Ganze kombinierten sie mit den Mietangeboten auf Immoscout 24. So konnten sie analysieren, wie sich nach einer Grundsteuer-Erhöhung die Warmmieten ändern. Die Zahlen gelten jeweils im Vergleich zum Trend in anderen, ähnlichen Städten.
Die komplette Steuererhöhung fällt den Mietern zur Last
Das Ergebnis: Anfangs ändert sich gar nicht so viel. Zwei Jahre lang steigen die Mieten nur sehr gebremst. Nur ein Drittel der Steuererhöhung kommt bei den Mietern an. Doch das ändert sich im dritten Jahr. Dann werden die Mieten so angepasst, dass im deutschen Durchschnitt die komplette Steuererhöhung den Mietern zur Last fällt.
Wie kommt das? Es liegt – wie so oft auf dem Immobilienmarkt – am Wohnungsangebot. Die Forscher können zeigen: Wenn die Grundsteuer steigt, werden am Ort weniger neue Häuser gebaut. Weil das Angebot beschränkt bleibt, können die Immobilienbesitzer tatsächlich höhere Mieten verlangen.
Das führt zu einem paradoxen Effekt: Besonders heftig ist der Mietaufschlag in kleinen Städten mit viel freiem Land. Dort können die Mieten sogar noch höher steigen, als die Steuer es erfordern würde. In Großstädten, in denen der Platz eng ist, schultern die Vermieter dagegen fast die komplette Steuererhöhung selbst. Das wirkt überraschend, passt aber ins Bild – und macht die Ökonomen in ihrer Schlussfolgerung noch sicherer.
In Städten bleiben Mieter mit der Grundsteuer eher verschont
In großen, engen Städten holen die Vermieter sowieso schon alles heraus, was sie den Mietern abverlangen können. Neue Häuser gibt es sowieso nur selten (auch deshalb steigen die Mieten in den Städten ja von vornherein so stark). Wenn nun die Steuererhöhung kommt, haben die Vermieter wenig Chancen auf zusätzliche Erhöhungen der Kaltmiete. Im Gegenteil: Sie müssen mit der Kaltmiete ein bisschen nach unten, oder sie können zumindest die üblichen jährlichen Erhöhungen nicht richtig mitmachen – sonst fänden sie keine Mieter mehr. Die Bautätigkeit zu verweigern, das hilft nicht viel, wenn in der Stadt bisher schon kaum gebaut wird.
Anders läuft es in den kleinen Städten und auf dem Land, wo immer noch große Baugebiete ausgewiesen werden. Dort entstehen immer wieder neue Häuser, aber wenn die Grundsteuer steigt, dann halten sich die Bauherren in diesen Städten eben zurück – und zwar in einem Ausmaß, dass die Warmmieten über das Maß der Grundsteuer-Erhöhung hinaus steigen können.
Die Grundsteuer trifft eher die Armen
So unerwartet das klingt, es passt ins Bild der Steuerinzidenz, wie Ökonomen es seit Jahren kennen: Am Ende muss die Steuer nicht derjenige bezahlen, der den Geldbetrag überweist. Sondern derjenige, der am wenigsten Alternativen hat.
Die Inzidenz der Grundsteuer hat nun noch weitere Folgen: Wenn die Erhöhungen am Ende im Durchschnitt voll beim Mieter landen, dann trifft die Grundsteuer im bundesdeutschen Durchschnitt ärmere Leute mehr als reiche. Denn der Steuerbetrag ist unabhängig vom Einkommen der Betroffenen. Bei Geringverdienern macht er einen größeren Teil des Einkommens aus, deshalb müssen ärmere Leute auf mehr verzichten als reichere. Die Ökonomen sagen dazu: Die Steuer wirkt regressiv.
Wenn also in den nächsten Jahren die Gemeinderäte über ihre Grundsteuer-Hebesätze beschließen, sollten sie mit überlegen, was das für ihren Immobilienmarkt bedeutet und wer die Steuer wirklich bezahlt.
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Egal, wie man die Grundsteuer gestaltet,
bezahlt sie am Ende der Mieter, entweder direkt über die Nebenkosten oder indirekt über die Miete. Einen Ausweg gibt es praktisch nur mit Pauschalmietverträgen, die bei Wohnraum noch nicht ganz so üblich sind.
Ich habe jedoch manchmal Zweifel, ob dem Bundesverfassungsgericht überhaupt klar war, dass die gemeinden die Höhe der Grundsteuer über die Hebesätze praktisch nach Gutdünken festlegen können.
Nur Berlin stellte eine gewisse Ausnahme dar, da es dort Einheitswerte West und Einheitswerte Ost gab.
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Sie schreiben im Artikel: “Die wirtschaftliche Last der Steuer trägt nicht der Händler komplett, sondern zum großen Teil der Verbraucher.”
Das ist einfach falsch. Die Mehrwertsteuer wird vom Verbraucher / Endkunden getragen – und zwar komplett!
Auch Ihre Aussage, die Mehrwertsteuersenkung in 2020 sei an die Verbraucher weitergegeben worden, ist so falsch: Denn viele Unternehmen oder Händler haben die Preise nicht gesenkt. Ein gutes Beispiel aus der Vergangenheit: Die Senkung der Mehrwertsteuer für Übernachtungen in Hotels auf 7 % im Januar 2010 hat bekanntlich nicht dazu geführt, dass die Preise verringert wurden. Faktisch bedeutet dass, dass die Nettopreise (vor MwSt.) erhöht wurden.
Falls Finanzwissenschaft kein Prüfungsfach in Ihrem Studium war, hilft auch eine Recherche, z. B. bei Wikipedia.
Es gibt bei den Nebenkosten immer eine Jahresabrechnung - aber das ist nicht in der Statistik
Oder?
Ein Vermieter kann die Nebenkosten ja auch wie in den vorangegangenen Jahren ansetzen (d.h. den Jahren vor der Änderung der Grundsteuer).
Und wenn die Nebenkosten dann höher sind, dann muss eben im Nachhinein bezahlt werden. Das geht dann an Immoscout 24 aber völlig vorbei, und daher trügen die Zahlen von Immoscout 24 vielleicht auch ein Stück weit.
Anschließend werden die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten dann eventuell angepasst, aber das kann und wird wahrscheinlich sogar mit zeitlicher Verzögerung passieren.
Interessanter Punkt! Die Studie findet ja eine Überwälzung auf die Mieter – ebenfalls mit zeitlicher Verzögerung.
Unverständlich
DA die Grundsteuer auf die Nebenkosten aufgeschlagen wird, trägt die Erhöhung in jedem Fall der Mieter über die Abrechnung der Nebenkosten. Daraus zu schließen, dass aus diesem Grund auch die Kaltmieter steigen soll, ist abwegig. Die Erhöhung der Kaltmiete hängt tatsächlich von Angebot und Nachfrage ab. Die einzige Steuer, die einen Einfluss haben könnte, ist die Grunderwerbsteuer, weil eine Erhöhung die KAufnebenkosten und damit die Gesamtinvestition erhöht, auf die der Vermieter natürlich seine Renditeerwartung, die aus Kaltmiete minus nicht umlagefähigen Nebenkosten und Rücklagen besteht, berechnet.
Und Sie glauben nicht, dass die Grundsteuer Einfluss auf Anbgebot und Nachfrage hat?
Die Ökonomen konnten den Zusammenhang jedenfalls nachweisen.
Roulette in der Gemeinde bei der Festlegung der Grundsteuer
… hoch oder runter nach Gutdünken und Kassenlage.
Der Hebesatz in meiner Gemeinde wurde von ca. 450 Prozent auf über 900 Prozent erhöht. Auf Nachfrage: die Erhöhung war alternativlos!
Was das im Rhein/Main Gebiet für die Mieter, Eigentümer, Gewerbetreibende etc. bedeutet hat, hat niemanden in der Politik interessiert! Den Reihenhausbesitzer und Eigentümer und Selbstnutzer seiner Eigentumswohnung trifft es voll. An wen soll der es denn weitergeben? Er ist immobil! Er muss es genauso tragen wie der Mieter.
Es gibt einen kleinen Unterschied zum Mieter, der Eigentümer eines kleinen Reihenhauses oder einer selbstbewohnten Eigentumswohnung kann sich schwerlich etwas preiswerteres suchen. Er ist der Bank und der Gemeinde voll ausgeliefert.
Grundsteuer
Leider wird im Artikel nicht darauf eingegangen, zu welchen Zweck die Grundsteuer von den Gemeinden erhoben wird.
Die Grundsteuer
wird zur Finanzierung der Städtischen Infrastruktur verwendet. Es ist deshalb sinnfrei, diese vom Hauseigentümer zu erheben. Ich plädiere seit langem für eine Abschaffung der Grundsteuer, hin zu einer Bürgerabgabe, die sich am Einkommen orientiert.
Es ist mir nämlich unverständlich, warum sich Bewohner eines Mehrfamilienhauses die Steuer teilen.
Außerdem werden hier Buchwerte besteuert, die nichts mit der Liquidität des Steuerpflichtigen zu tun haben
In welche Stadt kann ich mir noch leisten?
Die Stadt oder Gemeindepolitik ist bzgl. Hebesätzen höchst unterschiedlich. Der Grundsteuer-Hebesatz B beträgt z. B. in
Overath 850
Köln 550
Monheim 250.
Während Overath versucht mit der Grundsteuer krasse Finanzierungssünden auszugleichen, lockt Monheim Eigentümer, Vermieter und Mieter mit niedrigen jährlichen Betriebskosten zum Zuzug oder zum Bleiben und schafft es trotzdem auch wesentliche Infrastrukturmaßnahmen zu stemmen.
Mehrwertsteuer wird vom Verbraucher getragen
Herr Bernau, Sie sind Diplom-Volkswirt und wissen nicht, dass die Mehrwertsteuer komplett vom Verbraucher getragen wird? Der Fachbegriff lautet Nettoallphasenumsatzsteuer…
Wenn Sie mich ansprechen ...
… dann betone ich noch mal, dass die Mehrwertsteuer eben nicht komplett vom Verbraucher getragen wird. Die Preisgestaltung in der Praxis sieht anders aus als die Theorie, daran ändert auch der von Ihnen angesprochene Systemwechsel um 1970 nichts.
Jede Abgabe trägt der Endverbraucher
denn das dafür notwendige Geld muss die Firma vom Kunden erwirtschaften. Egal ob Mehrwertsteuer, Grundsteuer, usw. Auch im Arbeitsleben trägt der Arbeitnehmer die volle Abgabenlast, denn ohne Rentenversicherung, Krankenversicherung, etc könnte er für seine Arbeit mehr Geld bekommen. Zumindest jenseits des Mindestlohns
Bravo zu diesem Playdoyer für eine Abschaffung der Nebenkostenabschiebbarkeit von Steuern
Klug arbeitet der Autor heraus, dass eine deutlich straffere Anhebung der Grundsteuer selbst keine Gegenargumente kennt.
Und: Er erkennt messerscharf, dass das asoziale Problem nur dadurch perpetuiert wird, dass Eigentümer über die “Nebenkosten” ihre eigenen Eigentums-Steuern auf die schwächsten (ihre Kunden) abschieben können.
Hier muss die Politik alsbald handeln.