Deutschland verändert die Grundsteuer. Das werden auch Mieter spüren. Nur in den Städten werden sie billiger wegkommen.
Das Wort Inzidenz hat in der Corona-Krise halb Deutschland kennengelernt. Ökonomen allerdings benutzen es schon seit vielen Jahren – mit einem etwas anderen Sinn: Es geht darum, wer eine Steuer am Ende tatsächlich bezahlt – und das ist nicht immer unbedingt derjenige, der sie ans Finanzamt überweisen muss.
Die Mehrwertsteuer zeigt das ganz deutlich: Sie wird vom Händler überwiesen. Heißt das auch, dass die wirtschaftliche Last der Mehrwertsteuer komplett beim Händler liegt? Nein. Als im vergangenen Jahr die Mehrwertsteuer sank, sanken auch die Preise. Im Supermarkt bekamen die Kunden auf diese Weise teils die komplette Mehrwertsteuersenkung erstattet, in anderen Branchen etwas weniger. Als die Mehrwertsteuer wieder stieg, gingen auch die Preise nach oben. Das heißt: Die wirtschaftliche Last der Steuer trägt nicht der Händler komplett, sondern zum großen Teil der Verbraucher.
Das Prinzip funktioniert auch mit anderen Abgaben. Sozialversicherungsbeiträge zum Beispiel werden offiziell zur Hälfte vom Arbeitgeber und zur Hälfte vom Arbeitnehmer gezahlt. Für die Überweisung ist der Arbeitgeber zuständig. Aber es ist nicht ausgeschlossen, dass ohne Arbeitgeberbeiträge einfach der Bruttolohn entsprechend höher wäre. Ja, es gibt sogar Inzidenzforscher, die glauben: Wenn die Steuern für Unternehmen steigen, leiden darunter die Löhne ein bisschen. Die Inzidenzanalyse ist also wichtig, um zu verstehen, welche Folgen eine Steuererhöhung wirklich hat.
Die Grundsteuer ist vollkommen überarbeitet worden
Da rückt in diesen Monaten die Grundsteuer in den Mittelpunkt. Deren Berechnung ist vollständig überarbeitet worden. Ob das insgesamt zu einer Steuererhöhung oder einer -senkung führt, das entscheiden die Kommunen. Zwar bestimmen die Länder, wie die Grundsteuer grundsätzlich berechnet wird. Doch die Gemeinden entscheiden selbst, was sie aus dem rohen Steuerbetrag am Ende machen: Soll das Wohnen in der Gemeinde insgesamt billiger oder teurer sein? Diese Frage wird in den kommenden Jahren von Gemeinderäten überall in Deutschland beantwortet.
Klar ist: Überweisen muss die Grundsteuer der Hauseigentümer. Klar ist auch: Wenn er das Haus vermietet, darf er die Grundsteuer auf die Nebenkosten aufschlagen. Wer aber trägt am Ende die wirtschaftliche Last? Es kann passieren, dass im Fall einer Grundsteuer-Erhöhung die Kaltmieten sinken müssen. Doch das passiert längst nicht überall in Deutschland, wie die Ökonomen Max Löffler (Universität Maastricht) und Sebastian Siegloch (Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung) zeigen.
Sie haben die deutschen Grundsteuer-Änderungen über elf Jahre untersucht. Weil Deutschland 8000 Gemeinden hat, die ihre Grundsteuersätze eigenständig anheben und senken, kamen da einige tausend Fälle zusammen: mehr als 5200, um genau zu sein. Das Ganze kombinierten sie mit den Mietangeboten auf Immoscout 24. So konnten sie analysieren, wie sich nach einer Grundsteuer-Erhöhung die Warmmieten ändern. Die Zahlen gelten jeweils im Vergleich zum Trend in anderen, ähnlichen Städten.
Die komplette Steuererhöhung fällt den Mietern zur Last
Das Ergebnis: Anfangs ändert sich gar nicht so viel. Zwei Jahre lang steigen die Mieten nur sehr gebremst. Nur ein Drittel der Steuererhöhung kommt bei den Mietern an. Doch das ändert sich im dritten Jahr. Dann werden die Mieten so angepasst, dass im deutschen Durchschnitt die komplette Steuererhöhung den Mietern zur Last fällt.
Wie kommt das? Es liegt – wie so oft auf dem Immobilienmarkt – am Wohnungsangebot. Die Forscher können zeigen: Wenn die Grundsteuer steigt, werden am Ort weniger neue Häuser gebaut. Weil das Angebot beschränkt bleibt, können die Immobilienbesitzer tatsächlich höhere Mieten verlangen.
Das führt zu einem paradoxen Effekt: Besonders heftig ist der Mietaufschlag in kleinen Städten mit viel freiem Land. Dort können die Mieten sogar noch höher steigen, als die Steuer es erfordern würde. In Großstädten, in denen der Platz eng ist, schultern die Vermieter dagegen fast die komplette Steuererhöhung selbst. Das wirkt überraschend, passt aber ins Bild – und macht die Ökonomen in ihrer Schlussfolgerung noch sicherer.
In Städten bleiben Mieter mit der Grundsteuer eher verschont
In großen, engen Städten holen die Vermieter sowieso schon alles heraus, was sie den Mietern abverlangen können. Neue Häuser gibt es sowieso nur selten (auch deshalb steigen die Mieten in den Städten ja von vornherein so stark). Wenn nun die Steuererhöhung kommt, haben die Vermieter wenig Chancen auf zusätzliche Erhöhungen der Kaltmiete. Im Gegenteil: Sie müssen mit der Kaltmiete ein bisschen nach unten, oder sie können zumindest die üblichen jährlichen Erhöhungen nicht richtig mitmachen – sonst fänden sie keine Mieter mehr. Die Bautätigkeit zu verweigern, das hilft nicht viel, wenn in der Stadt bisher schon kaum gebaut wird.
Anders läuft es in den kleinen Städten und auf dem Land, wo immer noch große Baugebiete ausgewiesen werden. Dort entstehen immer wieder neue Häuser, aber wenn die Grundsteuer steigt, dann halten sich die Bauherren in diesen Städten eben zurück – und zwar in einem Ausmaß, dass die Warmmieten über das Maß der Grundsteuer-Erhöhung hinaus steigen können.
Die Grundsteuer trifft eher die Armen
So unerwartet das klingt, es passt ins Bild der Steuerinzidenz, wie Ökonomen es seit Jahren kennen: Am Ende muss die Steuer nicht derjenige bezahlen, der den Geldbetrag überweist. Sondern derjenige, der am wenigsten Alternativen hat.
Die Inzidenz der Grundsteuer hat nun noch weitere Folgen: Wenn die Erhöhungen am Ende im Durchschnitt voll beim Mieter landen, dann trifft die Grundsteuer im bundesdeutschen Durchschnitt ärmere Leute mehr als reiche. Denn der Steuerbetrag ist unabhängig vom Einkommen der Betroffenen. Bei Geringverdienern macht er einen größeren Teil des Einkommens aus, deshalb müssen ärmere Leute auf mehr verzichten als reichere. Die Ökonomen sagen dazu: Die Steuer wirkt regressiv.
Wenn also in den nächsten Jahren die Gemeinderäte über ihre Grundsteuer-Hebesätze beschließen, sollten sie mit überlegen, was das für ihren Immobilienmarkt bedeutet und wer die Steuer wirklich bezahlt.
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